Повномасштабне вторгнення Росії в Україну, яке розпочалося 24 лютого 2022 року, мало згубні наслідки для аграрного сектору України та новоствореного ринку сільськогосподарських земель. Блокада Росією морської торгівлі в середині лютого призвела до обвалу аграрного експорту, а ринок землі припинив усі операції в день вторгнення. Однак, попри виклики перших місяців війни, Україна за допомогою міжнародної спільноти частково відновила аграрний експорт та зберегла позиції одного з найбільших світових постачальників зерна. Крім того, ринок землі в Україні відновив роботу з цінами на землю, порівнянними з довоєнним рівнем через два місяці після вторгнення. У цій статті розглядаються останні тенденції на ринку сільськогосподарських земель в Україні та заходи, які український уряд вжив для підтримки аграрного сектору під час війни.
Аграрний сектор є однією з найбільш значущих галузей економіки України. У 2021 році приблизно 14% населення країни було зайнято в аграрному секторі, що становило 10,9% у ВВП та 41% в експорт. Україна є одним із найбільших світових експортерів зерна, і її глобальна частка зросла за останнє десятиліття. Станом на 2021 рік на Україну припадало понад 40% світового експорту соняшникової олії, понад 10% кукурудзи та ячменю, близько 10% пшениці та ріпаку (рис. 1).
Повномасштабне російське вторгнення в Україну завдало шкоди аграрному сектору України. На площі, які безпосередньо постраждали від війни, до війни припадало близько 36% рослинництва країни [1]. Близько 30% території України може бути заміновано. Крім того, блокада Чорного моря та пошкодження сільськогосподарських об’єктів збільшили витрати та ризики для виробництва та експорту зерна. Український уряд та міжнародне співтовариство докладають величезних зусиль для збереження логістичних шляхів експорту зерна. Наприклад, Чорноморська зернова ініціатива пом’якшила логістичні обмеження відвантаження Чорним морем, що допомогло частково відновити експорт зерна. Однак навіть за таких зусиль експорт зерна скоротився приблизно на 13% порівняно з попереднім ринковим роком, за даними Міністерства аграрної політики та продовольства станом на квітень 2023 року.
Від негативних наслідків війни страждають і дрібні виробники. За даними опитування ФАО, 44% виробників повідомляють про згубне зростання собівартості продукції, а кожен четвертий респондент повідомляє про скорочення або зупинку виробництва через війну [2]. Станом на лютий 2023 року загальні збитки для українського сільського господарства оцінюються у $40,2 млрд, з яких прямі збитки становлять $8,7 млрд.
2. Сільськогосподарські угіддя України: структура власності та користування
Менш ніж за рік до вторгнення, у червні 2021 року, Україна відкрила свій ринок сільськогосподарських земель після двох десятиліть мораторію, який забороняв торгівлю землями сільськогосподарського призначення. Уряд запровадив мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення у 2001 році, після десятиліття початкової приватизації землі після розпаду Радянського Союзу ( наприкінці 1990-х років сільськогосподарські землі продавалися протягом короткого періоду, але ринок на той час був дуже маленьким). Складний процес початкової приватизації землі та 20-річний мораторій призвели до фрагментованої структури власності на землю з безліччю невеликих земельних ділянок, розкиданих по всій країні, що ускладнило консолідацію аграрного сектору України. Станом на 2020 рік приватна власність становила 31 млн га або 75% сільськогосподарських угідь України, близько 6,9 млн приватних землевласників. Однак, за даними Державного земельного кадастру, землевласники обробляють лише 29% земель, тоді як більшість сільськогосподарських земель зайняті за договорами оренди.
VoxUkraine послідовно підтримує запровадження ліберального ринку землі, пояснюючи його переваги тим, що мораторій призводить до низьких орендних ставок на землю та тіньових схем.
До 2020 року 117 найбільших компаній контролювали 16% (або 6,45 млн га) всіх сільськогосподарських угідь, переважно через договори оренди. За оцінками Земельної матриці, іноземний контроль над землями сільськогосподарського призначення України через прямі іноземні інвестиції становить щонайменше 3,3 млн га, що становить близько 10% орних земель України. База даних Land Matrix відстежує лише найбільші угоди з оренди землі і, отже, дає нижню межу оцінки відсотка, контрольованого іноземцями. Концентрація земель у великих сільськогосподарських підприємствах часто є закономірним наслідком зростаючої віддачі від масштабу, притаманної галузі продовольчих культур. Згідно з офіційною державною статистикою, великі підприємства мають більш ніж на 20% вищу продуктивність, ніж середнє значення продуктивності по країні [3].
У 2018 році уряд України запровадив реформу децентралізації державних земель. Зокрема, Закон «Про колективну власність на землю» почав передавати частину земель державної власності у власність територіальної громади, на цю передачу припадає близько 3,7 млн га (1,7 га у 2018-2019 роках та 2 га у 2020 році).
3. Новостворений ринок земель сільськогосподарського призначення: нормативно-правова база
Старт ринку земель сільськогосподарського призначення був досить спокійним, ціни залишалися відносно стабільними протягом 2021 року. Причина в тому, що ринок земель сільськогосподарського призначення в Україні в його нинішньому вигляді залишається жорстко регульованим, виключаючи практично всіх значних потенційних покупців. Відповідно до закону, що встановлює та регулює ринок землі, право купівлі надається виключно фізичним особам з 2021 року; фірми повинні чекати до 2024 року, щоб взяти участь. Крім того, закон виключає з ринку землі державної та державної власності. До 1 січня 2024 року верхня межа розміру земельної власності фізичними особами зафіксована на рівні 100 га; Для твердої власності на землю вона становитиме 10 000 га, починаючи з 2024 року. Примітно, що загальна індивідуальна власність на землю включає частки в публічних компаніях, які володіють землею. Закон забороняє виходити на ринок іноземцям та компаніям з іноземною участю; Питання про іноземний доступ переноситься на референдум, дата якого ще не визначена.
Незважаючи на те, що закон обмежує купівлю землі фірмами до 2024 року, фірми все ще мають певний ступінь контролю над орендованою землею, яку вони обробляють. Наприклад, закон про оренду землі гарантує переважне право купівлі орендованої земельної ділянки чинним орендарем. Завдяки цьому закону нинішній землекористувач може ефективно обрати нового власника та забезпечити зацікавленість нового власника у продовженні оренди.
Примітно, що на ринку сільськогосподарських земель в Україні існує законодавчо встановлена мінімальна ціна. Закон про ринок землі встановлює, що до 2030 року ціна угоди з землею має бути не меншою за законодавчо встановлену нормативну грошову оцінку (НГО). НГО – це оцінка вартості земель України, обчислена Державним земельним кадастром (Держгеокадастр) за методикою, встановленою Кабінетом Міністрів. Ця оцінка в основному базується на якості ґрунту і варіюється від регіону до регіону.
Оцінка землі в Україні історично спиралася на оцінки НГО без повноцінно функціонуючого ринку землі. Ці оцінки використовуються для обчислення податків на землю, але вони також є базою для законодавчо встановленої мінімальної ціни оренди та, починаючи з 2021 року, мінімальної ціни продажу. Відповідно до Закону «Про соціальний захист сільського населення», орендна ставка має становити не менше 3% від НГО. Крім того, згідно з Податковим кодексом України, максимальна ціна оренди земель державної власності не може перевищувати 12% від НГО у мирний час. Крім того, Закон про ринок земель сільськогосподарського призначення встановлює, що ціна придбання земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених у натуральній формі власникам земельних часток (паїв), має бути не меншою за НГО до 2030 року.
4. Вплив війни на ринок сільськогосподарських земель України
Повномасштабна війна вплинула на роботу новоствореного ринку сільськогосподарських земель України. Протягом березня-квітня 2022 року ринок був закритий, оскільки уряд обмежив доступ до бази даних про право власності на землю. Утравні 2022 року український уряд видав постанову воєнного часу про реєстр прав власності на землю, і ринок землі повільно відновив свою роботу. У 2021 році щомісячний обсяг операцій становив близько 10 000 угод на місяць. Через війну ця цифра зменшилася вдвічі (рис. 2).
У нинішніх умовах ринок земель сільськогосподарського призначення в Україні характеризується законодавчо встановленою мінімальною ціною, що означає, що коли ринкова ціна наближається до мінімальної, власники землі не можуть знижувати ціни далі, щоб знайти покупців. Наведений нижче регіональний аналіз показує, що в багатьох областях України торгівля землею близька до мінімальної законодавчої ціни (див. розділ регіонального аналізу нижче). Як наслідок, обсяг торгівлі в більшості областей може визначатися переважно кількістю землі, яку інвестори готові купити за мінімальною ціною, яка менша, ніж готові продати землевласники.
Війна спричинила значну невизначеність щодо оцінки землі, що змусило інвесторів зайняти вичікувальну позицію та призвело до зменшення обсягу ринку. Ті інвестори, які все ж таки наважуються на купівлю, віддають перевагу меншим за розміром угодам порівняно з довоєнним рівнем: до війни середній розмір угоди становив 2,5 га, а з початку війни він зменшився приблизно до 2 га.
Обсяг торгів дає лише часткову картину ринкових операцій. Ціна – ще одна важлива інформація. Однак аналіз даних про ціни має застереження, що для багатьох угод дані про ціни недоступні – лише половина зареєстрованих угод повідомляла про ціну до війни, а наразі лише чверть угод повідомляють про свої ціни [4]. Оскільки не всі ціни повідомляються, виникають потенційні побоювання щодо достовірності аналізу. Ці занепокоєння включають самостійний вибір у звітуванні про ціну угоди, що означає, що заявлені ціни можуть не відображати справжні ціни. Звичайне джерело самостійного відбору пов’язане із заниженням звітності з причин ухилення від сплати податків. Тому, перш ніж приступити до аналізу цін, варто коротко описати існуючу податкову базу.
Чинний Податковий кодекс говорить, що перший за три роки продаж землі не оподатковується, якщо розмір ділянки нижчий за максимальний розмір безоплатної передачі (2 га) або якщо право власності було отримано в процесі приватизації. Крім того, податок на право власності на землю базується не на ціні, а на НГО, тобто заявлена ринкова ціна не впливає на податок на право власності на землю. Як наслідок, лише обмежена кількість угод (ділянки площею понад 2 га, які були придбані не більше 3 років тому) підлягають оподаткуванню на основі заявленої ринкової ціни, що зменшує можливу серйозність відбору у звітній вибірці.
Малюнок 3
На рисунку 3 показано середню зареєстровану ціну на сільськогосподарські угіддя з плином часу. Дивно, але коли ринок знову відкрився у травні 2022 року, ціна на землю в гривнях була вищою за довоєнну ціну, незважаючи на складні економічні умови. Зокрема, до війни медіанний рівень цін становив близько 30 000 грн/га, тоді як протягом 2022 року медіанна ціна на землю становила близько 35 000 грн/га і залишалася відносно стабільною в наступні місяці. Однак ціни, виміряні в доларах США, почали падати в липні 2022 року, оскільки Національний банк України девальвував українську гривню на 25%. Після цієї девальвації ціна, номінована в доларах США, стабілізувалася на значеннях, дещо менших за довоєнні. Загалом війна лише помірно вплинула на ціни на сільськогосподарські землі. Одне з можливих пояснень може полягати в тому, що до повномасштабного вторгнення ринок тільки починав розвиватися, і, використовуючи термінологію життєвого циклу продукту, на нього виходили лише «інноватори» (тобто ризик-тейкери). Інше можливе пояснення полягає в тому, що ринкові обмеження до війни мали такий самий вплив на ринок, як і підвищена невизначеність під час війни. У будь-якому разі, зняття обмежень допомогло б залучити більше учасників ринку та позитивно вплинуло б на інвестиції в українське сільське господарство.
Джерело:
https://voxukraine.org/en/ukraines-agriculture-and-farmland-market-the-impact-of-war